不動産投資分析・節税シミュレーションREITAS
不動産投資でできる節税対策
不動産投資は、所得税や住民税の節税に効果的です。
帳簿上で不動産所得が赤字になると、他の所得と損益通算され、総課税額が減少します。
個人の場合、節税の選択肢は限られますが、不動産投資を行うことで、納税額を減らす、または税金の還付を受けることが可能です。
以下、具体的な仕組みと経費計上のポイントを解説します。
所得税・住民税とは
所得税
収入から費用を差し引いた所得に課される税金で、累進課税制度を採用しています。
会社員の場合は給与から源泉徴収されます。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
住民税
都道府県と市区町村から課せられる税金で、所得に応じて税額が決定します。
10%が目安と言われております。
節税の仕組み
所得税には、各種所得を合計して課税する「総合課税」と、他の所得と合算せず個別に課税される「分離課税」があります。不動産所得は総合課税の対象であり、損益通算が可能です。
これにより、不動産投資での支出や赤字は、他の所得と相殺することで節税が実現します。
損益通算の仕組み
不動産投資に掛かった経費（租税公課、修繕費、管理費、広告宣伝費、交通費、接待交際費）を不動産所得から引けるのも節税効果がありますが、中でも大きいのは減価償却です。減価償却は唯一、実際にはお金を支払っている訳ではないにも関わらず、経費計上することができます。
減価償却費を経費計上できれば、実際には黒字収支であったとしても会計上は赤字という状態を作り出すことが出来て、高い節税効果を得ることができます。
年収が上がれば上がるほど効果の高い減価償却
収入が上がるごとに増える所得税、住民税。
特に年収が1000万円を超えて、高額な納税をしている方にとっては、iDecoやNISA、ふるさと納税を最大限に利用してもなお高額な税金に苦慮されていることと思います。
日本の所得税と住民税を合わせた税率の最高は55％。収入の半分以上を納税しなければなりませんが、高額な納税をしている方ほど効果のある節税方法が、不動産投資による減価償却です。
先程の解説のとおり、不動産投資による損益は所得と通算することが出来ます。もし不動産投資で損失が出た場合、高い税率と同じ率で税還付が行われるのです。
具体的には、築古アパートや築古マンションなど減価償却期間が終わった物件を買うことで、短期間で減価償却して損益通算し、差額の税還付を受けるものです。
この節税方法は、投資家の年収、物件のキャッシュフローや築年数などの条件によって変わります。
建物の減価償却とは？
建物は構造と用途によってあらかじめ法定耐用年数が定められています。
建物取得時にかかった購入価格＋費用を法定耐用年数で割り、毎年定額を減価償却として経費計上することが出来ます。つまり、不動産投資の収入から減価償却費を経費として引くことが出来るのです。
建物を中古で買った場合の耐用年数の計算式は下記のとおりです。
・法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20％に相当する年数
国税庁：減価償却資産の耐用年数表
・法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数
例えば、木造アパートで築22年以上が経過している場合は、22年×20％＝4年（小数点以下切り捨て）となるため、建物購入価格＋費用を4年間で減価償却することが出来ます。
税還付の仕組み
それでは税還付の仕組みを見ていきましょう。
仮に不動産から発生するキャッシュフローが200万円であったとすると、実際の収入は、
給与収入＋不動産のキャッシュフロー（200万円）となります。
しかし、不動産の建物分の価値を4年で償却できますので、建物の価値の4分の1（赤の部分）が給与所得から控除されます。
物件によっては1年間で500万円や1000万円等の減価償却が使用できます。
それに基づいて所得税を計算し直すと、投資しない場合よりも課税所得は減ります。
課税所得が減ればもちろん納税額も減りますので、過払いの税金が還付されるわけです。
所有から5年超経過後かつ減価償却期間終了後に売却することが大事
築古の木造アパートの場合、減価償却の恩恵を受けられるのは4年間のみです。
その後物件から得られる利益は所得税の課税対象になりますので早く売却したいところですが、もう1年は待ちましょう。4年保有して売却した場合と5年保有して売却した場合とでは、不動産の譲渡所得の税率が異なるからです。
土地や建物を売ったときの譲渡所得の税額の計算は、次のようになります。
5年以下と5年超では倍近くの違いがあるのです。売却時の所有期間には注意しましょう。
減価償却、所得税、譲渡所得税と節税の関係性を動画で解説しています！
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株式会社矢島不動産管理
創業40年。不動産賃貸管理業としてスタートし、現在は不動産コンサルティング事業、不動産管理事業、不動産売買仲介事業を中心としています。 地域密着の不動産会社でありながら、投資セミナーや借地底地相談、コンサルティングなど多岐にわたる活動をしております。
ご相談は全国対応可能です。
CPM®（米国不動産経営管理士）
CCIM®（米国不動産投資顧問）
IREM公認 Faculty資格（インストラクター）
FIN402（不動産投資の基礎） ETH800（不動産業者のための倫理）
不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
相続支援コンサルタント
日本賃貸住宅管理協会 賃貸管理研究会メンバー
全国借地権協会 幹事
矢島 健太郎 / CPM・CCIM
CPM（IREM公認不動産経営管理士）およびCPMインストラクター（倫理、不動産投資の基礎）IREMインストラクターとして、不動産業者の人たちにプロフェッショナルとしての倫理および投資の基礎について教えています。
不動産投資で大切なことは次の4つの視点をもつことです。
「投資の入り口IN、保有HOLD、売却OUTを否定的Negativeに見ること。」私は頭文字をとってIHON（アイホン）投資と称しています。
どんな投資に対しても、IHONの視点さえあれば、人に騙されないようになります。賃料が高すぎないか、保有しているときに過大なメンテナンス代がかからないか、出口で売れるのか、、
是非、投資家の皆さんは厳しい目でチェックすることを習慣化してください。
私は「不動産投資は人の人生を豊かにする。」という信念をもっています。依頼者に対して誠実であること。常に自信をもてる自分でいるために、嘘や強引なセールスはしない。
（強引な不動産投資セールスはお客様にとって大きな迷惑です。）
当社では、投資案件の判断材料を数字で示し、しっかりお客様と向き合いお客様のペースで投資をサポート致します。
是非、皆さんの投資プランや不動産投資で達成したい夢をお聞かせください。
内藤 心太
財閥系不動産会社、不動産ファンドを経て2015年より矢島不動産管理に参画。FPのスキルを活かし、個人のお客様のご相談実績は1,000件以上。
地域のオーナー様、国内外の投資家向けセミナーの講演や富裕層、会社経営者様等の資産形成コンサルティングも行っております。
保有資格：宅地建物取引士・上級相続支援コンサルタント
吉野 俊輔 / CPM・CCIM
財閥系不動産会社、大手経営コンサルティング会社を経て現職。
「不動産を通してお客様の人生を豊かにすること」を使命に個人から法人まで幅広く不動産投資や事業戦略、分析手法等のアドバイスを行っている。専門分野は不動産投資および不動産管理。
セミナーや研修実績多数。また、2023年よりIREM（全米不動産管理協会）の公認インストラクターとして「不動産のメンテナンスとリスクマネジメント」の講師も務め、全国の不動産会社の支援、業界水準の向上に取り組んでいる。
保有資格：CPMⓇ（米国不動産経営管理士）、CCIMⓇ（米国不動産投資顧問）
末永 照雄 / CPM・CCIM
株式会社矢島不動産管理顧問
株式会社アミックス副会長
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会前会長
IREM JAPAN副会長
CPM公式インストラクター
CPMⓇ（米国不動産経営管理士）
CCIMⓇ（米国不動産投資顧問）
上級相続支援コンサルタント
黄綬褒章受章 など多数
植崎 紳矢 / 税理士・不動産鑑定士・公認会計士
⼤学卒業後、ゴールドマンサックス証券に⼊社。⾦利及び為替をベースにした⾦融派⽣商品（デリバティブズ）の開発に従事する。
退職後、実家の不動産会社に参画。主に外国⼈の収益不動産購⼊の仲介などを⾏う。そのかたわらで、中⼩企業への投融資や不動産賃貸業の取り組みを始める。その後、東京スター銀⾏にて富裕層への融資業務、シンガポールにて会計事務所アクセスアドバイザーズ・アジアの設⽴を経て、⽇本にアクセス税理⼠・不動産鑑定⼠事務所を設⽴。
富裕層向けの不動産税務、資産運⽤コンサルティングを⾏っている。
保有資格：税理士、不動産鑑定士、公認会計士（日本、米国、シンガポール）、行政書士、CFP、CPMⓇ（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）